Alles wat je moet weten over een koopcontract: Wat staat er precies in een koopcontract voor een woning?
Wie een woning koopt, zet een grote financiële én juridische stap. Het koopcontract voor een woning, officieel een koopovereenkomst, legt alle afspraken vast tussen de koper en verkoper. Dit document vormt de basis voor de eigendomsoverdracht bij de notaris. Een goed begrip van de inhoud voorkomt verrassingen achteraf.
In deze blog worden de belangrijkste onderdelen en clausules uit een koopcontract toegelicht, zodat duidelijk is waar op gelet moet worden. Een koopcontract laten controleren is een belangrijk advies, want zo voorkomt u onvoorziene problemen.
De basisgegevens van de woning en partijen
Elke koopovereenkomst begint met de kerngegevens:
- Naam, adres en woonplaats van koper en verkoper
- De omschrijving van de woning, inclusief adres en kadastrale gegevens
- De koopprijs
- De datum van levering bij de notaris
Daarnaast wordt vastgelegd of de woning vrij van huur en gebruik wordt geleverd en of er bijzondere lasten of beperkingen rusten op het perceel.
De koopprijs en betaling
In het contract staat de overeengekomen koopprijs en hoe deze wordt voldaan. Meestal wordt een waarborgsom of bankgarantie afgesproken van 10 procent van de koopprijs. Deze biedt zekerheid aan de verkoper dat de koper de verplichtingen nakomt.
Ook wordt bepaald wanneer de koopprijs wordt betaald, doorgaans bij de overdracht via de notaris.
Ontbindende voorwaarden in een koopcontract
Ontbindende voorwaarden geven de mogelijkheid om onder bepaalde omstandigheden kosteloos van de koop af te zien. Dit zijn belangrijke beschermingsbepalingen:
Financieringsvoorbehoud
Het financieringsvoorbehoud is één van de meest voorkomende ontbindende voorwaarden. Hiermee kan de koper ontbinden als binnen een afgesproken termijn geen hypotheek wordt verkregen. In het contract staat:
- Voor welk bedrag financiering nodig is
- Bij hoeveel geldverstrekkers een aanvraag moet worden gedaan
- Binnen welk termijn de financiering geregeld moet zijn
Wordt er geen financiering verkregen, dan kan dit worden aangetoond en dan kan de koop worden ontbonden zonder boete.
Bouwkundige keuring
Bij oudere woningen wordt vaak een voorbehoud van bouwkundige keuring opgenomen. Dit betekent dat de koper de koop mag ontbinden als uit een keuring blijkt dat er ernstige gebreken zijn boven een bepaald kostenbedrag. In het contract wordt dan vaak opgenomen:
- Binnen welke termijn de keuring moet plaatsvinden
- Wat het maximale herstelbedrag is
- Hoe de uitkomst moet worden onderbouwd
Voorbehoud vergunningen
Soms is de aankoop afhankelijk van het verkrijgen van een vergunning, bijvoorbeeld voor verbouwing of splitsing. Met een voorbehoud vergunningen kan de koop worden ontbonden als een noodzakelijke vergunning niet wordt verleend. Dit speelt bijvoorbeeld bij:
- Monumentale panden
- Woningen in beschermd stads- of dorpsgezicht
- Verbouwingen die afwijken van het bestemmingsplan
Bijzondere clausules
Naast ontbindende voorwaarden bevat een koopcontract vaak specifieke clausules die risico’s verdelen tussen koper en verkoper.
Niet-zelfbewoningsclausule
Wanneer de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond, bijvoorbeeld bij verkoop door erfgenamen of beleggers, wordt vaak een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen. Hiermee geeft de verkoper aan minder kennis te hebben van de feitelijke staat van de woning. De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken kan daardoor worden beperkt.
Ouderdomsclausule
Bij oudere woningen wordt vaak een ouderdomsclausule woning toegevoegd. Hiermee wordt vastgelegd dat de woning niet hoeft te voldoen aan de eisen van moderne bouwkwaliteit.
Dit betekent dat gebreken die samenhangen met de leeftijd van de woning in principe voor rekening van de koper komen, tenzij sprake is van ernstige tekortkomingen die normaal gebruik onmogelijk maken.
Asbestclausule
In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd, kan asbest aanwezig zijn. De asbestclausule vermeldt dat dit mogelijk is en dat eventuele aanwezigheid voor risico van de koper komt. Dit beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper, tenzij deze bewust informatie heeft achtergehouden.
Erfpachtclausules
Bij erfpacht wordt de grond niet gekocht, maar in gebruik genomen tegen betaling van een canon. Het koopcontract vermeldt:
- De hoogte van de canon
- De duur van het erfpachtrecht
- Eventuele herzieningsmomenten
- Bijzondere voorwaarden van de grondeigenaar
Deze bepalingen kunnen grote financiële gevolgen hebben en verdienen extra aandacht.
No-risk clausule
Een no-risk clausule houdt in dat de koper een beperkte periode krijgt waarin de koop zonder opgave van reden kan worden ontbonden. Dit komt minder vaak voor, maar kan worden overeengekomen bij bijzondere situaties.
Aansprakelijkheid en uitsluitingen
In het koopcontract staan bepalingen over aansprakelijkheid voor gebreken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:
- Zichtbare gebreken
- Verborgen gebreken
- Normaal gebruik van de woning
Vaak wordt vastgelegd dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Daarnaast kunnen specifieke aansprakelijkheden worden uitgesloten of beperkt, behalve wanneer sprake is van opzet of bewuste misleiding.
Roerende zaken
Een belangrijk onderdeel van het koopcontract is de lijst van onroerende zaken. Dit zijn zaken die niet vast met de woning zijn verbonden, zoals:
- Gordijnen
- Lampen
- Losse kasten
- Tuinhuisjes
In een aparte lijst wordt aangegeven wat achterblijft, wat wordt overgenomen tegen vergoeding en wat wordt verwijderd. Dit voorkomt discussie bij oplevering.
Oplevering en overdracht
In het contract staat wanneer de woning wordt opgeleverd en in welke staat. Meestal gebeurt dit vrij van huur en gebruik en in de staat waarin de woning zich bevindt op het moment van tekenen, met uitzondering van normale slijtage.
Ook wordt bepaald:
- De datum van de sleuteloverdracht
- Wie het risico draagt tussen koop en levering
- Hoe wordt omgegaan met schade in die periode
De juridische overdracht vindt plaats bij de notaris via een leveringsakte. Pas na inschrijving in het Kadaster is de koper officieel eigenaar.
Appartementsrechten
Bij aankoop van een appartement zijn extra bepalingen van toepassing. De koper wordt lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Het koopcontract verwijst naast:
- De splitsingsakte
- Het huishoudelijk reglement
- De maandelijkse bijdrage
- De onderhoudsreserve
Daarnaast wordt vaak opgenomen of er achterstallige bijdragen zijn en hoe deze worden verrekend.
Bijzondere lasten en beperkingen
Sommige woningen hebben specifieke rechten of verplichtingen die in het contract worden vermeld, zoals:
Recht van overpad
Een recht van overpad betekent dat anderen het recht hebben om gebruik te maken van (een deel van) het perceel, bijvoorbeeld om een achtergelegen woning te bereiken.
Bestemmingsplan en gebruiksbeperkingen
Het bestemmingsplan bepaalt hoe een woning mag worden gebruikt. Afwijkingen, zoals bedrijfsmatige activiteiten of splitsing, zijn niet altijd toegestaan.
Beschermd stads- of dorpsgezicht
Bij woningen in een beschermd gebied gelden strengere regels voor verbouwingen of aanpassingen aan de gevel.
Boetebeding
Vrijwel elk koopcontract bevat een boetebeding. Als één van de partijen zich niet aan de afspraken houdt, kan een boete van meestal 10% van de koopprijs worden opgelegd. Dit benadrukt het bindende karakter van de overeenkomst.
Koop of verkoop met zekerheid
Een koopcontract voor een woning bevat veel meer dan alleen de koopprijs en overdrachtsdatum. Het document regelt rechten, plichten en risicoverdeling tussen koper en verkoper. Clausules zoals het financieringsvoorbehoud, bouwkundige keuring, ouderdomsclausule woning, asbestclausule en erfpachtbepalingen kunnen grote gevolgen hebben.
Daarnaast spelen afspraken over roerende zaken, aansprakelijkheid, oplevering, appartementsrechten en bijzondere lasten een belangrijke rol. Een zorgvuldige lezing en, waar nodig, juridisch advies helpen om onaangename verrassingen te voorkomen.
Wie weet wat er precies in een koopcontract staat, staat sterker bij één van de belangrijkste beslissingen in het leven. Formalis is specialist in het opstellen en controleren van koopcontracten. Heeft u uw woning verkocht en wilt u een koopcontract laten opstellen? Of heeft u een woning gekocht en wilt u het koopcontract laten controleren? Bij Formalis zit u goed.